Quy trình và thủ tục mua nhà ở Úc cho người Việt Nam

Mua nhà ở Úc đang là xu hướng của nhiều nhà đầu tư và phụ huynh học sinh Việt Nam. Sau đây Cường Nguyễn xin chia sẻ tất tật thông tin chắt lọc nhất liên quan đến mua nhà ở Úc cho các bạn đang muốn tìm hiểu

Người Việt được sở hữu vĩnh viễn nếu mua nhà mới tại Úc

Người Việt Nam (Chưa có PR Úc) được phép mua và sở hữu vĩnh viễn với nhà mới chưa có ai sở hữu (Hoặc nhà như mới near new) hoặc mua đất trống để xây nhà

Với nhà cũ thì vẫn được phép mua nhưng không được sở hữu vĩnh viễn, phải bán sau khi hết hạn visa hoặc khi chuyển thành phố

Thuế phí lúc mua nhà

Ngoài việc thanh toán tiền nhà niêm yết, người Việt sẽ phải thanh toán thêm các khoản sau

Thuế trước bạ Stamp Duty

Tùy từng bang mà mức thuế này sẽ khác nhau.
– Đối với người bản địa (đã có PR hoặc quốc tịch) thì sẽ phải đóng 5.5% (đối với bang NSW, VIC, SA).
– Đối với người nước ngoài, ngoài phần stamp-duty thì sẽ phải đóng phụ thuế (sur-charge) dành cho người nước ngoài là 8% (đối với bang NSW, VIC) hoặc 7% (đối với bang SA)

Tổng thuế trước bạ sẽ khoảng 13,5% giá nhà cho bang VIC và NSW (Melbourne,Sydney)

FIRB Giấy phép chấp thuận đầu tư bất động sản Úc cho người nước ngoài

– Đối với giá trị nhà dưới 1 triệu đô Úc:
+ Phí FIRB mua nhà mới là 14.700 AUD
+ Phí FIRB mua nhà cũ là 44.100 AUD
– Đối với giá trị nhà từ 1 triệu – 2 triệu đô Úc:
+ Phí FIRB mua nhà mới là 29.500 AUD
+ Phí FIRB mua nhà cũ là 88.500 AUD

Nguồn: https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/foreign-investment-in-australia/fees-for-foreign-residential-investors

Phí luật sư

Toàn bộ giao dịch mua bán đều phải thông qua luật sư được cấp phép tại bang sở tại. Luật sư sẽ giúp bạn review kiểm tra kỹ hợp đồng trước khi ký, thương lượng các điều khoản có lợi hơn. NGoài ra còn thay mặt bạn đóng các loại thuế phí, FIRB cho chính quyền bang cũng như thực hiện các nghĩa vụ cần thiết để sang tên sở hữu bất động sản

Phí luật sư khoảng 2000 AUD ở Melbourne và $3000-4000 ở Sydney cho mỗi giao dịch

Dự phòng cho các phí khác trong quá trình bàn giao nhà

Bạn nên chuẩn bị dư khoảng 5000-7000 AUD. Đây là phần cover cho các phát sinh về thuế đất, council rate, water rate, phí quản lý, phí settle…để hạn chế nhất những vấn đề phát sinh trong quá trình bàn giao nhà. Do nếu đóng trễ hoặc thiếu, vendor có thể phạt thêm tiền bàn giao trễ và rebook.

Thuế phí hằng năm

Council rate (phí hội đồng) + Water rate (phí nước): Sẽ tùy vào hội đồng từng khu vực, mỗi năm tài chính, chính quyền bang sẽ gửi thông báo chi phí về từng căn. Ví dụ căn hộ 2 ngủ sẽ khoảng 2500 AUD

Phí quản lý (nếu là townhouse hay apartment): Khoảng 3000 AUD, tùy vào tiện ích của căn hộ. Căn hộ càng nhiều tiện ích cao cấp, phí quản lý càng cao. Với nhà phố townhouse giao động từ 1200-3000/ năm tùy khu vực

Thuế đất: Thuế đất được tính bằng cách áp dụng thuế suất đất thích hợp cho tổng giá trị chịu thuế hoặc giá trị địa điểm của phần đất bạn nắm giữ. Tổng giá trị chịu thuế không bao gồm đất được miễn thuế, chẳng hạn như nhà của bạn. (Ở Melbourne bạn sẽ ko phải đóng thuế đất nếu bạn mua nhà để ở)
Nguồn: https://www.sro.vic.gov.au/rates-taxes-duties-and-levies/land-tax-current-rates

Đặc biệt ở bang NSW (Sydney) Người nước ngoài sẽ chịu thêm phần thuế đất là 4% giá trị tính thuế của BĐS

Thuế chủ nhà vắng mặt: Nếu chủ nhà không ở Úc quá 180 ngày/ năm.Các mức sẽ tùy từng bang quy định. Ví dụ như ở bang VIC hiện tại là 4%/giá trị đất.
Nguồn: https://www.sro.vic.gov.au/rates-taxes-duties-and-levies/land-tax-current-rates

Thuế thu nhập từ đầu tư BĐS Tại Úc

Thuế thu nhập từ cho thuê

Thuế thu nhập cá nhân cho người nước ngoài khoảng 32,5%-45% thu nhập

Thu nhập từ 0 đến 120.000$: Thuế dao động 32.5%
Thu nhập từ 120.001 đến 180.000$: Thuế dao động 37 %
Thu nhập từ 180.001 trở lên: Thuế dao động 45 %

Nguồn: https://taxsummaries.pwc.com/australia/individual/taxes-on-personal-income

Thuế thu nhập từ tăng trưởng vốn

50% của việc lãi BĐS sẽ được gộp vào thu nhập đóng thuế của bạn. Ví dụ bạn bán 1 căn nhà sau 2 năm sở hữu và bán dc lãi $200k. Thì 100k sẽ cộng vào thu nhập năm đó của bạn để chịu thuế. Trong trường hợp là doanh nghiệp sẽ phải chịu biểu thuế trên 100% lợi nhuận

Quy trình chung khi mua bán bất động sản Úc

Bước 0: Cọc 2000-5000 AUD để giữ chỗ và bên bán xuất hợp đồng (Khoản này có thể đươc hoàn lại nếu ko mua)

Bước 1: Ký hợp đồng

Thanh toán 10% trong vòng 7-10 ngày sau khi ký
Đăng ký và nộp FIRB trong vòng 15 ngày sau khi ký

Bước 2: Nhận nhà
Thanh toán 90% giá trị nhà
Thanh toán thuế trước bạ cùng các khoản phí bàn giao

* Riêng đối với nhà đất: Sẽ có hai hợp đồng riêng: mua đất và xây nhà. Thông thường sẽ cọc trước 5% tiền đất và các chi phí làm thủ tục để bàn giao đất, còn hợp đồng xây sẽ do các bên builder, có thể là giải ngân theo tiến độ.

* Thời gian thực hiện dự án: Đối với các dự án off the plan, chưa thể bàn giao ngay, chủ đầu tư sẽ luôn phải xây đúng tiến độ.

Sẽ rất ít trường hợp chậm bàn giao (trừ khi các trường hợp phát sinh như bão, dịch bệnh,..) do chủ đầu tư bên Úc không được phép dùng tiền của người mua để xây mà phải dùng tiền túi, tiền vay ngân hàng, nên họ sẽ phải xây nhanh và bàn giao đúng tiến độ để được thu tiền từ người mua. Cả chủ đầu tư và người mua đều sẽ làm việc thông qua luật sư. Chủ đầu tư chỉ nhận được tiền khi đã bàn giao nhà đầy đủ đúng như hợp đồng với người bán.