Bất động sản Melbourne cuối năm 2026: Giá điều chỉnh, lãi suất tăng và cơ hội cho người mua Việt

Nửa cuối năm 2026, thị trường nhà ở Melbourne bước vào giai đoạn điều chỉnh khá rõ: giá giảm so với cùng kỳ năm trước, đấu giá kém sôi động hơn và lãi suất vừa được RBA nâng lên mức cao nhất kể từ năm 2011. Với người Việt đang cân nhắc mua nhà ở Melbourne để cho con du học, ở lâu dài hay đầu tư, đây là lúc cần nhìn kỹ số liệu thay vì chạy theo cảm xúc thị trường. Bài viết tổng hợp những con số và chính sách đáng chú ý nhất tính đến cuối tháng 10/2026.

Bức tranh thị trường Melbourne cuối năm 2026

Nhà đất Melbourne cuối năm 2026

Giá nhà giảm trong tháng, quý và năm

Theo số liệu Cotality đến hết tháng 9/2026 (do Presm tổng hợp), giá nhà Melbourne giảm 0,7% trong tháng, 3,4% trong quý và 6,2% trong 12 tháng. Giá trung vị toàn bộ nhà ở vào khoảng 780.550 AUD, trong đó nhà riêng khoảng 915.119 AUD và căn hộ/nhà liền kề khoảng 624.740 AUD. Mặt bằng giá chung thấp hơn khoảng 7,5% so với đỉnh tháng 3/2022. Trên phạm vi cả nước, Cotality ghi nhận giá nhà giảm tháng thứ sáu liên tiếp.

Đấu giá chậm lại, người bán phải chờ lâu hơn

Trong tuần kết thúc ngày 18/10/2026, tỷ lệ bán thành công tại các phiên đấu giá Melbourne theo Domain là khoảng 52%, so với 69% cùng kỳ năm trước, còn số phiên đấu giá theo lịch giảm khoảng 22% so với kỳ trước đó. Tại các thành phố lớn, thời gian bán trung vị đã lên 39 ngày, so với 23 ngày một năm trước. Người mua vì vậy có nhiều thời gian cân nhắc và dư địa thương lượng hơn so với giai đoạn sôi động trước đây.

Bạn có thể xem thêm bối cảnh trước đó trong bài Thị trường bất động sản Victoria: các chủ nhà ồ ạt bán tháo do áp lực tài chính, hoặc nhìn lại giai đoạn giá tăng nóng trong bài Thách thức sở hữu trước làn sóng tăng giá nhà ở Úc 2024.

Lãi suất RBA 4,60%: sức ép lên người vay

Lãi suất RBA và thị trường bất động sản Úc

Quyết định ngày 29/9/2026

RBA đã nâng cash rate thêm 0,25 điểm phần trăm lên 4,60%, mức cao nhất kể từ tháng 11/2011. Theo CommBank, đây là lần tăng thứ tư trong năm 2026. Lý do được nhắc đến là rủi ro lạm phát, trong đó có giá năng lượng tăng. Chỉ hơn một năm trước, RBA còn cắt giảm lãi suất, như chúng tôi đã phân tích trong bài RBA cắt giảm lãi suất 0,25%: tín hiệu tích cực cho người vay và nhà đầu tư. Chu kỳ đã đổi chiều rõ rệt kể từ đó.

Kỳ họp ngày 3/11 cần theo dõi

Quyết định tiếp theo của RBA dự kiến công bố ngày 3/11/2026. Nhiều tổ chức dự báo RBA sẽ giữ nguyên lãi suất, nhưng ANZ vẫn dự báo khả năng tăng lên 4,85%, và số liệu CPI quý 3 công bố cuối tháng 10 được xem là yếu tố then chốt. Với người có kế hoạch vay mua nhà, nên tính khả năng trả nợ ở mức lãi cao hơn hiện tại thay vì chỉ dựa vào mức lãi đang áp dụng.

Nhà riêng hay căn hộ: phân khúc nào hợp với từng mục tiêu

Căn hộ trung tâm Melbourne

Nhà riêng: phù hợp ở lâu dài

Theo Presm, tỷ suất cho thuê gộp của nhà riêng ở Melbourne khoảng 3,5%, thấp hơn căn hộ nhưng đổi lại có đất, không gian sống rộng và thường phù hợp với gia đình ở lâu dài. Nếu bạn đang tìm hiểu các khu vực và loại hình nhà, hãy đọc Mua nhà ở Melbourne: tất cả thông tin cho người mua Việt Nam.

Căn hộ: gần trường học, tỷ suất cho thuê cao hơn

Căn hộ có tỷ suất cho thuê gộp khoảng 5,2% theo cùng nguồn, và thường được chọn cho nhu cầu gần trường đại học hoặc khu trung tâm. Bạn có thể tham khảo Top 3 căn hộ đáng sống nhất trung tâm Melbourne. Nếu mua cho con đang học tại Úc, đừng bỏ qua bài Du học sinh có được mua nhà ở Úc?.

Chính sách Victoria người mua cần biết

Nhà phố Melbourne

Ưu đãi thuế trước bạ cho nhà mua theo sơ đồ

Theo Presm, ưu đãi thuế trước bạ cho nhà mua theo sơ đồ (off the plan) áp dụng với hợp đồng ký trước ngày 21/4/2027, dành cho nhà đầu tư đủ điều kiện và không giới hạn giá. Điều kiện cụ thể đối với người mua nước ngoài cần được xác nhận với luật sư trước khi quyết định. Về nền tảng chính sách này, bạn có thể đọc Victoria giảm thuế trước bạ: tín hiệu tích cực cho người mua nhà và nhà đầu tư nước ngoài.

Được xem giá dự trữ trước 7 ngày

Từ ngày 1/10/2026, người mua được xem giá dự trữ (reserve price) của người bán trước 7 ngày so với phiên đấu giá hoặc giao dịch giá cố định. Đây là thay đổi giúp người mua có thêm thông tin để chuẩn bị ngân sách và chiến lược trả giá.

Lưu ý dành cho người mua Việt Nam

Lựa chọn nhà ở Melbourne cho người Việt

Giấy phép FIRB và các khoản phụ phí

Người Việt Nam chưa có quốc tịch Úc thường chỉ được mua nhà mới, đồng thời cần xin giấy phép FIRB và chịu thêm thuế phụ thu dành cho người nước ngoài. Hãy đọc kỹ Tất tật về FIRB: giấy phép cho người nước ngoài khi mua BĐS Úc và Quy trình và thủ tục mua nhà ở Úc cho người Việt Nam để nắm các bước từ hợp đồng đến bàn giao.

Chuẩn bị tài chính trong môi trường lãi suất cao

Khi lãi suất ở mức 4,60% và còn khả năng biến động, nên chuẩn bị khoản dự phòng, tính toán dòng tiền cho cả kịch bản lãi suất cao hơn và làm việc với đơn vị tư vấn vay mua để kiểm tra khả năng trả nợ. Giá giảm và thương lượng dễ hơn là lợi thế cho người mua, nhưng chỉ có ý nghĩa khi dòng tiền của bạn đủ vững.

Kết luận

Cuối năm 2026, Melbourne là thị trường của người mua có sự chuẩn bị: giá thấp hơn năm trước, đấu giá chậm lại và thời gian bán kéo dài, nhưng lãi suất cao đòi hỏi tính toán tài chính thận trọng. Hãy theo dõi quyết định của RBA ngày 3/11 và số liệu giá tháng 11 trước khi chốt khoản mua lớn. Nội dung trong bài chỉ mang tính tham khảo, không phải tư vấn tài chính hay pháp lý. Nếu bạn cần tư vấn cụ thể cho trường hợp của mình, hãy liên hệ để được hỗ trợ.

Nguồn tham khảo:

Bất động sản Melbourne, Thông tin thị trường