Rental Yield là gì? Cách tính Rental Yield

Nếu bạn đang cân nhắc đầu tư vào một bất động sản, “Rental Yield” là một yếu tố không thể bỏ qua. Việc hiểu rõ Rental Yield có thể giúp bạn tìm ra khu vực đáng để đầu tư. Hãy cùng Cường Nguyễn – BĐS Úc tìm hiểu Rental yield rate là gì và các cách tính RY nhé

Rental Yield là gì?

Rental yield (hiệu suất cho thuê) đơn giản là tỷ lệ giữa thu nhập bạn nhận được từ việc cho thuê tài sản chia cho giá trị bất động sản đầu tư. RY thường được tính theo % và RY càng cao thì dòng tiền thu về hàng năm từ cho thuê tốt hay lợi tức đầu tư (ROI) cao. Có 2 loại RY là Gross Rental Yield và Net Rental Yield và mỗi loại có cách tính khác nhau.

Gross Rental Yield được tính bằng thu nhập cho thuê bạn có thể nhận được trong một năm chia cho giá trị bất động sản đầu tư. Mặc dù Gross Rental Yield có thể hữu ích để xác định tiềm năng đầu tư chung của bất động sản, nhưng nó khó có thể phản ánh chính xác hiệu quả đầu tư của bạn

Net Rental Yield sẽ cung cấp cho bạn một con số chính xác hơn vì nó tính đến chi phí liên tục của bất động sản đầu tư, trong một số trường hợp là rất đáng kể. Các chi phí có thể bao gồm bảo hiểm, phí địa tầng, chi phí sửa chữa bảo dưỡng và thuế…

Cách tính Rental Yield

** Gross Rental Yield = Tổng tiền cho thuê 1 năm/ Giá trị BĐS đầu tư (thường theo giá giao dịch ban đầu)

Ví dụ về Gross Rental Yield

• Cường mua nhà đất Melbourne giá $650,000 (Đã bao gồm thuế phí…)
• Cường cho thuê nhà với mức $500 / tuần
• Gross Rental Yield sẽ được tính là ($500 x 52) = $26,000 / $650,000 = 0.04 <=> 4%

Khi tính Net Rental Yield bạn phải tính đến chi phí phát sinh cho thuê: Bảo hiểm, phí địa tầng, phí sửa chữa bảo trì, phí cho các đại lý cho thuê (Booking, Airbnb…).

** Net Rental Yield = (Tổng tiền cho thuê 1 năm – Chi phí phát sinh cho thuê)/ Tổng giá trị BĐS đầu tư

Ví dụ về Net Rental Yield

• Cường mua nhà đất Melbourne giá $650,000
• Cường cho thuê nhà với mức $500 / tuần
• Cường ước lượng chi phí phát sinh từ việc cho thuê là $5200/ năm
• Net Rental Yield sẽ được tính là $26,000($500 x 52) – 5200 / $650,000 = 0.032 <=> 3.2%

Như vậy, nếu tính Net Rental Yield thì kết quả nhật được sẽ giảm đi đáng kể so với cách tính Gross. Kết quả này phản ánh chính xác hơn lợi suất trên khoản đầu tư vì có dự phòng đến những chi phí phải chịu. Qua đó nhà đầu tư sẽ hiểu được thực lãi của mình là bao nhiêu.

Rental Yield như thế nào là tốt?

Nếu một BĐS có Net Rental Yield cao có phải là tốt? Một cách đơn giản nhất là đem Net Rental Yield so sánh nhanh với lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. Ví dụ Rental Yield trung bình tại Hà Nội khi đầu tư chung cư là khoảng 5%, trong khi lãi suất tiết kiệm là khoảng 6% -7%. Như vậy nếu chỉ quan tâm lợi tức ngắn hạn thì gửi tiết kiệm ngân hàng lại là một phương án hợp lý hơn.

Tuy nhiên đầu tư bất động sản có rất nhiều mục đích. Có thể là chờ tăng giá (capital growth), đầu tư cho thuê (rental yield), lưu trữ tiền và chuyển thành tài sản, v.v… Do vậy RY chỉ là một chỉ tiêu cho các nhà đầu tư cân nhắc, chứ không phải là yếu tố quyết định cho việc đầu tư hay không. Ví dụ như một số vùng ở trung tâm Melbourne CBD có RY cao. Tuy nhiên Giá BĐS ở đây cũng khá cao và không có nhiều biến động. Vậy nên nhà đầu tư chỉ có 1 nguồn thu duy nhất và ổn định từ RY. Tuy nhiên một số sản phẩm nhà đất ngoại ô phía Tây Melbourne mặc dù RY không quá nổi bật nhưng đổi lại kỳ vọng về Capital Growth lại cao hơn và hấp dẫn nhiều nhà đầu tư

Tìm hiểu về Capital Growth : Capital Growth trong đầu tư bất động sản

Mặc dù một bất động sản có thể có mức giá cao, nhưng điều này không nhất thiết dẫn đến việc đạt được thu nhập cho thuê cao. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư đầu tư vào bất động sản điểm giá cao có lợi suất cho thuê thấp và không nhận đủ thu nhập từ tiền thuê để trang trải chi phí của họ. Điều này được gọi là Negative Gearing – thứ mà bạn có thể đã nghe nói đến. Nhưng tại sao bạn sẽ làm điều này?

Mặc dù Negative gearing nghe có vẻ có vấn đề từ quan điểm đầu tư, tuy nhiên ở phương diện khác. Ưu điểm của Negative Gearing chính là bất kỳ khoản lỗ nào bạn phải chịu mỗi năm tài chính từ tài sản của bạn có thể được bù đắp vào thu nhập bạn kiếm được, làm giảm thu nhập chịu thuế của bạn. Negative Gearing có thể phù hợp hơn với các nhà đầu tư không phụ thuộc vào dòng tiền bổ sung và tập trung hơn vào tiềm năng tăng trưởng vốn (Capital Growth) của bất động sản của họ. Đối với những người muốn bổ sung thu nhập thường xuyên của họ bằng thu nhập cho thuê (chẳng hạn như người về hưu), việc tìm kiếm các bất động sản có Rental Yield cao có vẻ hấp dẫn hơn

Một số sản phẩm nhà đất Melbourne có Rental Yield tốt

Phía Tây Melbourne mấy năm gần đây chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ khi hàng loạt các khu dân cư mọc lên đi kèm với những tiện ích như trường học, ga tàu, cơ sở y tế. Việc luồng lao động dịch chuyển dần về phía Tây làm cho nhu cầu mua / thuê nhà tăng cao ở những khu vực mới nổi này. Bên cạnh đó xu hướng nhiều người làm việc ở trung tâm và mua nhà ở ngoại ô càng làm cho nhà đất Tây Melbourne nóng hơn bao giờ hết. Với mức giá còn rất tốt chỉ xấp xỉ $600.000 bạn đã sở hữu cho mình nhà đất 4 phòng ngủ. Với mức Rental Yield ở mức 4. không quá cao nhưng tỷ lệ nhà trống cực thấp (dễ cho thuê) cộng với việc tiềm năng tăng giá tài sản lớn (Capital Growth) khiến Tây Melbourne là điểm hấp dẫn cho những người mua nhà để ở cũng như đầu tư