Dự báo thị trường bất động sản ở Melbourne năm 2024

Đáng chú ý

• Thị trường nhà ở Melbourne đã không hoạt động mạnh mẽ như một số thủ đô khác trong năm qua, nhưng giá trị bất động sản của Melbourne dự kiến ​​sẽ tăng trưởng khi chúng ta bước sang năm 2024.
• Chúng tôi đang thấy một số dấu hiệu ban đầu về sự gia tăng niềm tin ở cả người mua và người bán và tỷ lệ bán đấu giá vẫn ở mức cao cho thấy lượng người mua trên thị trường ngày càng tăng đáng kể.
• Hiện tại “vốn chủ sở hữu sẵn có” trong thị trường nhà ở bị định giá thấp đáng kể ở Melbourne nhưng không phải tất cả bất động sản ở Melbourne đều được tạo ra như nhau – bạn cần biết mua ở đâu, mua gì và vùng ngoại ô nào là chín muồi để đầu tư.
• Một điều đang trở nên rõ ràng, nếu bạn đợi cho đến khi lãi suất giảm, tất cả những gì bạn sẽ làm là chơi trò giằng co với những người chủ sở hữu để giành những bất động sản tốt nhất.
• Với tỷ lệ chỗ trống ở mức thấp lịch sử, giá thuê nhà đang tăng vọt ở Melbourne .

Bạn đang tự hỏi điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản Melbourne vào năm 2024?

Rõ ràng, thị trường nhà ở Melbourne đã không hoạt động mạnh mẽ như một số thủ đô khác trong năm qua, nhưng giá trị bất động sản của Melbourne dự kiến ​​sẽ tăng trưởng khi chúng ta bước sang năm 2024.

Giá nhà ở Melbourne không thay đổi trong tháng 4, tăng 3% so với năm ngoái, trong khi giá trị căn hộ tăng 2,5% trong năm. Giá trị bất động sản ở Melbourne đã tăng 11% kể từ khi Covid bắt đầu, nhưng vẫn thấp hơn 4,0% so với mức đỉnh trước đó vào tháng 3 năm 2022.

Dưới đây là dữ liệu mới nhất về giá bất động sản trung bình ở Melbourne.

Bất động sản	Giá trung bình	Δ MoM	Δ QoQ	Δ Hằng năm
Tất cả nhà ở	$780,437	0.1%	-0.2%	1.8%
Nhà ở thủ đô	$937,289	0.0%	-0.5%	1.9%
Units	$614,299	0.3%	0.3%	1.7%
Nhà ở khu vực khác	$571,402	-0.2%	-0.5%	-0.6%

Nguồn: Corelogic, 1st June 2024.

Rõ ràng thị trường nhà ở Melbourne đã không hoạt động mạnh mẽ như một số thủ đô khác trong năm qua.

Điều này tạo ra cơ hội cho những nhà đầu tư bất động sản vì chiến lược bất động sản ở Melbourne được đánh giá cao tiềm năng tăng giá đáng kể.

Giá trung bình của một ngôi nhà độc lập ở Melbourne là mức thấp nhất so với mức giá tương đương ở Sydney trong khoảng 20 năm.

Hiện tại có “vốn chủ sở hữu sẵn có” đáng kể trong thị trường nhà ở bị định giá thấp ở Melbourne, nhưng không phải tất cả bất động sản ở Melbourne đều được tạo ra như nhau – bạn cần biết mua ở đâu, mua gì và vùng ngoại ô nào là chín muồi để đầu tư.

Một điều đang trở nên rõ ràng, nếu bạn đợi cho đến khi lãi suất giảm, tất cả những gì bạn sẽ làm là chơi trò giằng co với những người chủ sở hữu để giành những bất động sản tốt nhất.

Bằng cách mua “bất động sản phù hợp” tại thị trường Melbourne, giờ đây bạn có thể khóa được hầu hết vốn chủ sở hữu tăng giá nhất định.

Tại sao thị trường Melbourne lại kém hiệu quả?

Một phần nó có thể phản ánh số lượng nhà ở sẵn có để bán ở thị trường Melbourne lớn hơn so với các tiểu bang khác. Ngoài ra, nhu cầu của nhà đầu tư cũng thấp hơn ở Melbourne do không hài lòng với cách chính phủ Victoria đối xử với các nhà đầu tư và ưu đãi người thuê nhà.

Một lý do khác có thể khiến thị trường Melbourne hoạt động kém hiệu quả là do số lượng người trong mỗi hộ gia đình.Mặc dù con số đó giảm do COVID, đặc biệt là ở Melbourne, nhưng sự gia tăng giá thuê nhà vào thời điểm chi phí sinh hoạt nói chung cao đã dẫn đến việc một số người phải chuyển đến sống tập thể hoặc chuyển về nhà. Và điều đó có thể đóng vai trò làm giảm nhu cầu mua nhà ở Melbourne nhiều hơn so với một số thành phố khác.

Tuy nhiên, thị trường nhà ở ở Melbourne bị phân mảnh và hơn 50 vùng ngoại ô ở Victoria chứng kiến ​​mức tăng giá nhà vượt quá mức tăng giá nhà trung bình toàn quốc vào năm 2023. Tại Metropole Melbourne, chúng tôi nhận thấy rằng các nhà đầu tư chiến lược và người mua nhà đang tích cực tìm cách nâng cấp, rời mắt khỏi thị trường.

Như bạn có thể thấy từ biểu đồ sau, số lượng bất động sản được rao bán ở Melbourne đã không tăng nhiều kể từ khi thị trường chuyển sang đầu năm 2023.

Nguồn: SQM Research

Mặt khác, thị trường đấu giá ở Melbourne khởi đầu năm mới mạnh mẽ cho thấy lượng người mua trên thị trường rất đông đảo.

Mặc dù dữ liệu rất cụ thể nhưng như chúng ta biết, thị trường Melbourne không phải là thị trường bất động sản phù hợp cho tất cả và nhà hạng A cũng như bất động sản hạng đầu tư vẫn có nhu cầu mạnh mẽ và có khả năng vượt trội, nhiều căn nhà vẫn giữ được giá trị tốt.

Rõ ràng có một xu hướng hướng tới chất lượng với những ngôi nhà hạng A và bất động sản hạng đầu tư vẫn đang thiếu nguồn cung do nhu cầu mạnh mẽ hiện nay, nhưng những ngôi nhà hạng B mất nhiều thời gian hơn để bán và những người mua sáng suốt đang tránh những ngôi nhà hạng C.

Điều này đang tạo ra cơ hội cho người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản có tầm nhìn dài hạn. Chắc chắn, hiện tại nhiều người mua và người bán tùy ý đã rời khỏi thị trường, nhưng cuộc sống vẫn tiếp diễn ở thủ đô Victoria – mọi người sẽ kết hôn, mọi người sẽ ly hôn, các gia đình sẽ sinh con và nhiều người Melbourne sẽ cần phải chuyển nhà.

Khi họ nhận ra rằng lãi suất đã ngừng tăng (và có thể chúng tôi đã ở đó rồi) và lạm phát đã được kiểm soát (và chúng ta đã vượt qua mức đỉnh rồi), họ sẽ quay trở lại thị trường với một sự báo thù.

Thị trường cho thuê ở Melbourne vẫn cực kỳ hấp dẫn

Tỷ lệ bỏ trống trên thị trường cho thuê ở Melbourne thường rất thấp, thường thấp hơn mức chuẩn quốc gia. Nhờ nhu cầu tăng vọt và tình trạng thiếu nguồn cung nghiêm trọng trên khắp Victoria cũng như phần còn lại của đất nước, tỷ lệ bỏ trống trên toàn quốc ngày nay đặc biệt thấp so với tiêu chuẩn lịch sử.

Nghiên cứu của SQM báo cáo tỷ lệ tình trạng bỏ trống của Melbourne là 1,5%.

Để so sánh, tỷ lệ bỏ trống thể hiện một thị trường cân bằng là khoảng 2-2,5%.

Nguồn: SQM Research

Tất nhiên, đây không phải là tin tức. Như chúng ta đã biết, thị trường cho thuê nhà ở Melbourne, giống như hầu hết các nơi trên cả nước, đã rơi vào khủng hoảng. Tỷ lệ bỏ trống gần thấp kỷ lục, giá thuê cao, nhu cầu mạnh và dân số ngày càng tăng đã kết hợp lại để đẩy thị trường thành phố vào môi trường áp suất cao. Dữ liệu về tỷ lệ chỗ trống và danh sách thuê nhà hàng tuần nhấn mạnh rằng tình trạng khó khăn của thị trường cho thuê ở Melbourne dẫn đến triển vọng ảm đạm cho người thuê nhà.

Nguồn: SQM Research

Sự sụt giảm về tỷ lệ chỗ trống và số lượng danh sách cho thuê ở Melbourne có thể là do hai yếu tố:

• Một yếu tố chính là nền kinh tế và thị trường việc làm mạnh mẽ của thành phố. Melbourne là nơi tập trung nhiều ngành công nghiệp chính, bao gồm tài chính, công nghệ và chăm sóc sức khỏe, đang thúc đẩy nhu cầu về nhà ở.
• Một yếu tố khác là dân số ngày càng tăng của thành phố.  Dân số Melbourne đã tăng trưởng đều đặn trong những năm gần đây, ngày càng có nhiều người chuyển đến thành phố để tận dụng cơ hội việc làm và chất lượng cuộc sống.

Nhìn chung, tỷ lệ trống ở Melbourne giảm là dấu hiệu cho thấy nền kinh tế mạnh mẽ và dân số ngày càng tăng của thành phố. Mặc dù người thuê nhà có thể khó tìm được bất động sản hơn nhưng thành phố vẫn là một nơi hấp dẫn để sống và làm việc.

Xu hướng chính cho thị trường nhà ở Melbourne năm 2024

Thị trường bất động sản Melbourne là một trong những thị trường có diễn biến mạnh mẽ và ổn định nhất trong bốn thập kỷ qua. Nhưng đại dịch COVID-19 và nhiều đợt phong tỏa thành phố đã ảnh hưởng nặng nề đến thành phố – nhiều cư dân chạy trốn về phía bắc đến Queensland và đóng cửa biên giới đã ngăn chặn làn sóng di cư từ nước ngoài.

Từ sự suy thoái kinh tế do đại dịch COVID-19 và việc bị phong tỏa lâu hơn bất kỳ thành phố nào khác trên thế giới, đến 13 lần tăng lãi suất, niềm tin của người tiêu dùng ở mức thấp nhất trong nhiều thập kỷ và hàng loạt thông điệp tiêu cực được truyền tải trên các phương tiện truyền thông. , thắt chặt các hạn chế cho vay, thị trường bất động sản ở Melbourne đã phải đối mặt với những cơn sóng lội ngược dòng đáng kể.

Sau khi bùng nổ trong suốt năm 2020 và 2021 với giá tăng 15,8%, giá nhà ở Melbourne đã giảm -7,9% từ mức đỉnh điểm vào tháng 3 năm 2022 cho đến mức đáy gần đây vào tháng 1 năm 2023. Trong khi thị trường nhà ở Melbourne chuyển biến vào đầu năm 2023, tốc độ tăng trưởng giá bất động sản lại chậm hơn so với một số thành phố thủ đô khác.

Dù bạn nhìn theo cách nào, Melbourne hiện rõ ràng đã vượt qua đáy của thời kỳ suy thoái và mặc dù Melbourne không chứng kiến ​​sự phục hồi giá cả mạnh mẽ trong năm nay như Sydney đã làm, nhưng thành phố này cũng không chứng kiến ​​mức giảm lớn như vậy vào năm 2022. Và có những dấu hiệu chắc chắn rằng giá trị bất động sản và giá thuê nhà ở Melbourne sẽ tiếp tục tăng vào năm 2024.

Phải nói rằng, thị trường nhà đất ở Melbourne đã bị phân mảnh vào năm 2023 với hơn 50 vùng ngoại ô ở Victoria, chứng kiến ​​giá nhà vượt quá mức tăng giá nhà trung bình trên toàn quốc trong năm.

Trên khắp các tiểu vùng, Nội và Ngoại Đông của Melbourne đang hoạt động tốt hơn một chút trong khi Tây Bắc và phía Tây đang chứng kiến ​​giá nhà ổn định thay vì tăng. Các điều kiện ở bên ngoài thủ đô nhẹ nhàng hơn đáng kể, với giá bất động sản ở hầu hết các trung tâm khu vực ở Victoria đều giảm hoặc tốt nhất là chỉ ổn định.

Và điều đáng ghi nhớ là mặc dù thị trường bất động sản của Melbourne hoạt động kém hiệu quả vào năm 2023, nhưng đây vẫn là một trong những thị trường hoạt động mạnh mẽ và ổn định nhất trong bốn thập kỷ qua.

Tăng trưởng dân số của Melbourne so với thị trường nhà ở

Lưu ý: Dự kiến ​​mức tăng dân số sẽ tiếp tục hỗ trợ quá trình phục hồi của Melbourne nhưng cũng sẽ gây ra nhiều vấn đề.

Hiện tại, có 5,8 triệu người sống ở Melbourne và 6,8 triệu người ở Victoria. Victoria đã trải qua đợt tăng dân số lớn nhất trong năm tính đến tháng 6 năm 2023. Điều này chủ yếu có thể được giải thích bằng lượng khách đến từ các tiểu bang và quốc tế ổn định cũng như số lượng người dân Victoria rời khỏi tiểu bang giảm dần (so với các tiểu bang khác có số lượng người đến cao hơn nhưng cũng có số người khởi hành cao hơn).

Thay đổi dân số hằng năm

Bang	Dân số hiện tại	Thay đổi so với năm trước	Thay đổi so với năm trước (%)
New South Wales	8.3393m	172.6k	2.10%
Victoria	6.8125m	181.8k	2.70%
Queensland	5.4594m	138.5k	2.60%
South Australia	1.8517m	30.5k	1.70%
Western Australia	2.8786m	86.8k	3.10%
Tasmania	572.8k	1.7k	0.30%
Northern Territory	252.5k	2.2k	0.90%
Australian Capital Territory	466.8k	9.9k	2.20%
Australia	26.6385m	624.1k	2.40%

Nguồn: ABS data

Và sự gia tăng dân số dự kiến ​​cũng sẽ tiếp tục tăng. Chính phủ Victoria có kế hoạch kinh doanh nhằm tăng dân số Melbourne vào năm 2050 lên 8 triệu người, đưa dân số Victoria vào khoảng 10 triệu người. Điều này có nghĩa là trong 30 năm tới, Melbourne có thể sẽ cần thêm 1,5 triệu ngôi nhà, bao gồm 530.000 căn nhà biệt lập, 480.000 căn hộ và 560.000 căn nhà phố.

Mặc dù nhu cầu gia tăng này có thể dẫn đến giá bất động sản tiếp tục tăng mạnh và nền kinh tế mạnh mẽ hơn, đây là tin tuyệt vời cho các nhà đầu tư, nhưng cơ sở hạ tầng của nước này sẽ phải vật lộn để theo kịp.

Tuy nhiên, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng của Melbourne đang phải vật lộn để theo kịp nhu cầu ngày càng tăng, dẫn đến tình trạng quá tải, chậm trễ và các vấn đề khác. Các con đường của thành phố cũng ngày càng tắc nghẽn, khiến người dân đi lại khó khăn.

Để giải quyết những thách thức này, chính phủ Victoria đã cam kết đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng giao thông công cộng.

Ví dụ, dự án Đường hầm Metro sẽ tạo ra một tuyến đường sắt ngầm mới xuyên qua CBD, trong khi dự án Suburban Rail Loop sẽ tạo ra một tuyến đường sắt quỹ đạo mới nối các vùng ngoại ô của Melbourne.

Những dự án này sẽ giúp giảm bớt tắc nghẽn trên các con đường và hệ thống giao thông công cộng của Melbourne, mang lại sự trợ giúp rất cần thiết cho người đi lại.

Chính quyền địa phương cũng có kế hoạch đầu tư vào cơ sở hạ tầng và hoạt động bền vững của thành phố, đồng thời đang tìm cách phát triển các khu vực mới ở các vùng ngoại ô xung quanh để giúp tạo điều kiện cho sự bùng nổ dân số sắp xảy ra.

Top 10 vùng ngoại ô Melbourne nơi bất động sản kiếm được nhiều tiền hơn người lao động trung bình

Nhìn chung, giá bất động sản ở Melbourne tăng tương đối khiêm tốn 1,33% trong năm. Nhưng ở các vùng ngoại ô nội thành Melbourne như Toorak và South Yarra, giá nhà vẫn cao hơn mức lương trung bình, lần lượt là 237.486 USD và 136.311 USD. Trong khi đó, các vùng ngoại ô phía đông thành phố ở Canterbury, Balwyn và Surrey Hills cũng chứng kiến ​​giá nhà tăng lần lượt là 160.638 USD, 156.400 USD và 125.312 USD.

Xa hơn về phía đông, dữ liệu cũng rất ấn tượng. Giá nhà ở Wheelers Hill, Park Orchards, Lysterfield và Doncaster East lần lượt tăng $115,706, $103,194, $101,332 và $99,385 trong năm, cao hơn mức lương trung bình của người Úc.

Top 10 vùng ngoại ô có thu nhập hàng đầu tại Victoria

Vùng Ngoại Ô	Khu Vực	AVM 12 tháng trước	AVM Hiện Tại	Thay Đổi ($)
Toorak	Melbourne – Inner	$4,148,336	$4,385,822	$237,486
Canterbury	Melbourne – Inner East	$3,121,281	$3,281,919	$160,638
Balwyn	Melbourne – Inner East	$2,702,699	$2,859,099	$156,400
South Yarra	Melbourne – Inner	$1,891,053	$2,027,363	$136,311
Surrey Hills	Melbourne – Inner East	$2,163,709	$2,289,021	$125,312
Mont Albert	Melbourne – Inner East	$2,077,778	$2,200,017	$122,239
Wheelers Hill	Melbourne – South East	$1,301,619	$1,417,325	$115,706
Balwyn North	Melbourne – Inner East	$2,102,890	$2,214,560	$111,670
Middle Park	Melbourne – Inner	$2,682,799	$2,790,123	$107,325
Park Orchards	Melbourne – Outer East	$1,900,536	$2,003,730	$103,194

Nguồn:PropTrack/realestate.com.au

Thị trường nhà ở Melbourne – dự báo cho năm 2024

Đi sâu hơn vào số liệu thống kê, một số bất động sản ở Melbourne – lưu ý rằng có nhiều thị trường trong các thị trường – đã vượt xa những thị trường khác.Nhưng có vẻ như những ngôi nhà độc lập ở Melbourne nằm gần trung tâm thành phố hoặc trong khu vực có trường học tốt là ổn định nhất.

Đây thực sự là câu chuyện về hai thành phố – trong khi một số cơ sở kinh doanh hoạt động tốt, số khác lại hoạt động kém.Nhưng sự đồng thuận của các chuyên gia là sự gia tăng dân số mạnh mẽ và nguồn cung khan hiếm sẽ tiếp tục đẩy giá bất động sản lên cao khi chúng ta chuyển sang giai đoạn tiếp theo của chu kỳ bất động sản.

Và điều đó thậm chí còn xảy ra khi Ngân hàng Dự trữ liên tục tăng lãi suất để vượt qua mức lạm phát tăng vọt của Úc. Mặc dù thị trường bất động sản Melbourne đã tụt hậu so với Sydney và Brisbane, nhưng có những dấu hiệu rõ ràng cho thấy thị trường này sẽ tiếp tục theo quỹ đạo đi lên.

Dưới đây là một số dự báo gần đây nhất của chuyên gia cần lưu ý:

• ANZ dự báo giá bất động sản ở Melbourne sẽ tăng 3-4% vào năm 2024.
• CBA dự báo giá bất động sản ở Melbourne sẽ tăng 5% vào năm 2024
• NAB dự báo giá bất động sản ở Melbourne sẽ tăng 5,5% vào năm 2024
• Westpac dự báo giá bất động sản ở Melbourne sẽ tăng 3% vào năm 2024
• PropTrack dự báo giá bất động sản ở Melbourne sẽ tăng 1-4% vào năm 2024.
• SQM dự báo giá bất động sản ở Melbourne sẽ giảm tới -3% vào năm 2024.

Tuy nhiên, nhìn chung, nguồn cung vẫn bị hạn chế giống như các thành phố lớn khác của Úc.

Oxford Economics gần đây đã đưa ra những dự báo sau đây về giá nhà sẽ như thế nào trong 3 năm tới.

Như bạn có thể thấy, họ kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng trưởng rất mạnh đối với cả nhà và căn hộ ở Melbourne trong ba năm tới khi Melbourne quay trở lại mức tăng trưởng dài hạn trung bình.

Dự báo giá bất động sản trong 3 năm tới (Đến tháng 6/2027)

Thành Phố	Giá Trung Bình	Giá Trung Bình	Tổng Tăng Trưởng Giá	Tổng Tăng Trưởng Giá
	Nhà	Căn Hộ	Nhà	Căn Hộ
Sydney	$1.93M	$1.09M	18%	22%
Melbourne	$1.28M	$0.78M	21%	20%
Brisbane	$1.21M	$0.71M	19%	23%
Adelaide	$0.95M	$0.69M	16%	18%
Perth	$1.05M	$0.64M	30%	30%
Canberra	$1.17M	$0.75M	19%	20%
Hobart	$0.86M	$0.71M	13%	16%
Darwin	$0.7M	$0.46M	24%	26%

Nguồn:Oxford Economics, PriceFinder

Bạn đang tự hỏi nên đầu tư như thế nào vào giai đoạn thú vị này của chu kỳ bất động sản?

Nếu bạn giống như nhiều nhà đầu tư bất động sản, có lẽ bạn đang tự hỏi điều gì là đúng đắn vào lúc này. Nên mua, nên bán hay chỉ nên chờ đợi?

Bạn có thể tin tưởng đội ngũ Yarraland sẽ cung cấp cho bạn chỉ dẫn, hướng dẫn và kết quả.

Cho dù bạn là người mới bắt đầu hay nhà đầu tư có kinh nghiệm, vào những thời điểm như chúng tôi hiện đang gặp phải, bạn cần một cố vấn có cách tiếp cận toàn diện để tạo ra sự giàu có của bạn và đó chính xác là những gì bạn nhận được từ chúng tôi.

Chúng tôi giúp khách hàng phát triển, bảo vệ và chuyển giao tài sản của mình thông qua một loạt các dịch vụ bao gồm:

• Lời khuyên về tài sản chiến lược – Cho phép nhà tư vấn Cường Nguyễn xây dựng Kế hoạch tài sản chiến lược cho bạn và gia đình bạn. Lập kế hoạch là đưa tương lai vào hiện tại để bạn có thể làm điều gì đó ngay bây giờ!
• Đại lý của người mua – Với tư cách là đại lý đáng tin cậy nhất của người mua ở Úc, đội ngũ của Yarraland ở Melbourne, Hà Nội và Hồ Chí Minh mang đến cho bạn nhiều năm kinh nghiệm và quan điểm – đó là thứ mà tiền không thể mua được. Chúng tôi sẽ giúp bạn tìm ngôi nhà tiếp theo hoặc một bất động sản ở mức đầu tư.
• Phát triển Bất động sản – Chúng tôi loại bỏ những rắc rối trong khoản đầu tư của bạn bằng cách hỗ trợ bạn với tất cả chuyên môn bạn cần, từ ý tưởng đến hoàn thành, bao gồm cả xây dựng.
• Tư vấn về tài sản – Chúng tôi có thể cung cấp cho bạn kế hoạch tài chính và lời khuyên về tài sản phù hợp với chiến lược.
• Quản lý tài sản – Dịch vụ quản lý tài sản thoải mái của chúng tôi giúp bạn tối đa hóa lợi nhuận tài sản của mình.

Tham khảo thêm: Thị trường cho thuê đang trở nên cạnh tranh hơn khi yêu cầu xin thị thực tăng cao