Pháp luật bất động sản Úc: Quyền sở hữu bất động sản và quyền sử dụng đất

Sở hữu bất động sản Úc khác gì so với ở Việt Nam? Chuyện gì xảy ra khi nhà nước ÚC “muốn” lấy đất của người dân sở hữu. Luật về đất đai luôn là một luật cốt lõi phức tạp của bất kỳ hệ thống xã hội nào từ Đông Tây Kim Cổ

Quyền sở hữu bất động sản tại Úc và quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Ngày nay, có lẽ rất nhiều chúng ta đều biết về hai hệ thống Tư bản chủ nghĩa và Cộng sản chủ nghĩa.  Chúng tôi không đề cập yếu tố chính trị ở đây, mà đề cập tới một trong số những khác biệt căn bản của hai hệ thống tư duy chính trị kinh tế này, là quan điểm và luật pháp về quyền sở hữu tư nhân đất đai.

Trong hệ thống tư bản chủ nghĩa, mà Úc là một trong số các nước điển hình, công dân có quyền sở hữu đối với đất đai và các gía trị kèm theo của nó (bất động sản). Trong khi đó, những nước theo hệ tư tưởng Cộng sản như Việt Nam, công dân có quyền được sử dụng đất đai (và sở hữu các tài sản trên đó như nhà cửa) theo quy định của nhà nước, và đất là thuộc về toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý.

Các quyền này được thể hiện thông qua các giấy tờ do người nắm quyền giữ: Ở Úc là title certificate – Giấy chứng nhận quyền sở hữu Bất động sản; và ở Việt Nam là Sổ đỏ – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên thực tế, nếu không có các yếu tố quy hoạch chính phủ thì hầu như hai quyền này sẽ khá gần nhau về sự thực hành. Sự khác nhau chỉ xảy ra khi “có quy hoạch”– đó là khi chính quyền có nhu cầu sử dụng những đất đai này. Ở Úc, chính quyền sẽ nhìn nhận việc này là “ cưỡng chế mua lại” – Compulsory Acquisition, còn ở Việt Nam sẽ là “Cưỡng chế thu hồi”. Vậy hai sự “cưỡng chế” này khác gì nhau? Việc cưỡng chế thu hồi thì ở Việt Nam mọi người đã quá quen thuộc khi mà thường xuyên có xung đột giữa chính quyền và người dân, vậy “Cưỡng chế mua lại” ở Úc sẽ diễn ra như thế nào?

Chủ sở hữu tư nhân có nhận được một khoản tiền thu mua công bằng từ chính phủ?

Chính phủ Úc thường xuyên có các kế hoạch phát triển mở rộng hạ tầng giao thông, những nhà máy sản xuất điện năng bền vững…Và các dự án mở rộng này (cũng như ở Việt Nam) sẽ dẫn tới nhu cầu “cưỡng chế mua lại” (compulsory acquisition) bất động sản tư nhân, và việc này là quyền được quy định trong hiến pháp của Chính phủ mà chủ sở hữu tư nhân không có quyền phản biện. Vậy thì quyền của chủ sở hữu tư nhân là gì và thực hành nó ra sao, cũng như họ có nhận được một đền bù xứng đáng cho việc bán lại bắt buộc cho chính phủ hay không?

Cưỡng chế mua lại là gì?

Cưỡng chế mua lại xảy ra khi chính phủ hoặc một bộ liên quan của nó hoặc một cơ quan ngang bộ mua đất hoặc bất động sản tư nhân sở hữu cho mục đích xây dựng hạ tầng công cộng. Các dự án này có thể là hạ tầng mới, mở rộng hệ thống hiện hành hoặc cho các mục đích sử dụng khác nhau của Chính quyền liên bang, tiểu bang và địa phương. Chủ sở hữu tư nhân có thể là người sở hữu 100% (không nợ) hoặc có nợ ngân hàng.

Khái niệm “Cưỡng chế mua lại” thực chất là một cụm từ về luật và được luật hoá trong Điều 51 của Hiếp Pháp Úc. Điều 51 này nói rõ rằng “Chính quyền Úc có thể mua lại bất động sản thông qua các thoả thuận công bằng từ bất kể Tiểu bang nào, người nào và cho bất kể mục đích gì”

Từ khoá ở đây là “thoả thuận công bằng”. Nếu có những bằng chứng đủ mạnh mẽ, chủ sở hữu bất động sản có thể kiện chống lại hành động cưỡng chế mua lại này tại toà án liên bang, nhưng thông thường thì chính phủ sẽ chiến thắng.

Cơ quan nào có quyền mua đất của bạn?

Chính quyền Liên bang, Tiểu bang hoặc vùng lãnh thổ có quyền Cưỡng chế mua lại bất động sản của bạn

Các cơ quan của các Chính quyền này gồm:

• Bộ Quốc phòng
• Cơ quan quản lý cấp nước địa phương hoặc tiểu bang như City West Water
• Đơn vị cung cấp hạ tầng giao thông của tiều bang như Public Transport Victoria
• Cơ quan quản lý đường bộ của tiểu bang như Cơ quan dịch vụ Đường và Hàng Hải New South Wales

Lý do chính đáng cho cưỡng chế mua lại

• Xây dựng hoặc mở rộng đường, cao tốc hoặc quốc lộ
• Xây dựng hoặc mở rộng đường tàu hoặc xe điện
• Sân bay quốc tế hay nội địa
• An toàn công cộng: Đôi khi các các khu đất bị nhiễm độc, bao gồm đất, các hệ thống dẫn nước, sông ngòi, các hầm mỏ bị nhiễm bẩn, ô nhiêm do hoạt động khai thác công nghiệp
• Khẩn cấp: Trong thời gian chiến tranh hoặc thảm hoạ tự nhiên như cháy rừng hay bão lũ, đất  tư nhân có thể được cưỡng chế mua lại cho các mục đích cứu hộ ,dùng để làm cơ sở đào tạo, trung tâm y tế hay trung tâm cứu nạn

Quy trình mua lại diễn ra như thế nào

Mặc dù quyền của Chính quyền được quy định trong Hiến pháp, quy trình mua lại lại được quy định trong Đạo luật mua Đất đai 1989.

• Chính quyền phải thông báo cho bạn trước quyết định của họ thông qua một Thông báo về ý định thu mua đất
• Bạn có quyền được lấy ý kiến độc lập để đánh giá quyết định thu mua của chính quyền
• Bạn có quyền tìm một người chuyên môn tư vấn để bạn biết quyền của bạn tới đâu và bạn có thể được trả bao nhiêu bởi chính phủ
• Bạn có quyền được chi trả tiền dựa trên các điều kiện thoả đáng

Chính quyền tính toán chi trả bạn như thế nào để mua lại

Trong vòng 14 ngày từ ngày nhận được thông báo thu mua, Cơ quan thu mua được yêu cầu phải có một offer – một lời chào mua tới các chủ sở hữu đất. Trong lời chào này cần có một chứng nhận về định giá đất đai mà cơ quan thu mua nhận được để viết ra lời chào này.

Tin tốt cho các chủ sở hữu đất là việc định giá này được thực hiện bởi Tổng trưởng định giá của Tiểu bang dựa trên giá trị cao nhất và khả năng sử dụng tốt nhất mảnh đất của bạn, thay vì là sử dụng giá trị sử dụng hiện tại. Giá trị định giá này được gọi là giá trị fair market – Giá thị trường tốt nhất, được quy định trong Điều 51 của Hiến pháp. Điều này có nghĩa là họ sẽ không dùng biện pháp thông thường là so sánh giá với các bất động sản xung quanh, bởi cách định giá trong tình huống này là premium – cao nhất.

Ngoài việc nhận được tiền do bán đất cưỡng chế cho chính phủ, chủ sở hữu đất còn có quyền đòi tất cả các khoản thiệt hại khác do hoạt động này gây ra:

• Thuế trước bạ, phí thay đổi khoản vay, phí dọn nhà, và các phí khác liên quan tới việc mua một bất động sản khác thay thế.
• Các phí luật sư, định giá, kế toán liên quan tới việc bán đất này cho chính phủ
• Các khoản bồi thường thiệt hại vô hình như sự gắn bó của mình với bất động sản đã được chính phủ thu mua, hay sư bất tiện do thay đổi chỗ ở ảnh hưởng tới công ăn việc làm và trường học con cái.

Kết luận

Như vậy có thể nói, quyền sở hữu bất động sản tư nhân ở Úc và quyền sử dụng đất đai ở Việt Nam sẽ được thực hành khá giống nhau khi không có chuyện gì xảy ra từ chính quyền. Nhưng khi có các dự án quy hoạch hạ tầng… thì mỗi quyền sẽ được thực thi khác nhau. Cả hai chính phủ đều có quyền được “lấy đi” đất đai của người dân kia đang sử dụng. Ở Việt Nam, đó là sự cưỡng chế thu hồi còn ở Úc đó là cưỡng chế mua lại. Thu hồi – là lấy lại cái vốn là của tao. Còn mua lại – là trả phí để mua cái vốn là của nó.